Réhabilitation et amélioration de l’habitat, 2003-Septembre 2008.
Suite à des études portant sur la problématique de l’habitat à Ziguinchor, PACTE conduit depuis près de quatre ans un programme d’amélioration et de réhabilitation de l’habitat (dénommé « Accès Habitat ») dans la ville de Ziguinchor, en collaboration avec la Commune de Ziguinchor, Pact Arim International et Épargne Sans Frontières (ONG Françaises), avec le concours financier de la Coopération Française.
Ce projet a pour objectif de permettre aux ménages de réhabiliter leur habitation d’une part et d’autre part de promouvoir les matériaux alternatifs pour réduire le coût de construction.
Le projet Access Habitat, vise à poursuivre l’accompagnement de la définition d’une politique locale d’amélioration des conditions de vie des populations de Ziguinchor à travers trois axes:
- La poursuite de la mise en œuvre d’une opération pilote « Habitat/Micro-finance » sur deux quartiers identifiés (Boucotte Centre et Kandé) et son prolongement sur d’autres quartiers de la ville. A ce titre, des travaux de réhabilitation/reconstruction d’habitations sont encouragés et appuyés à travers la mise en place de prêts habitat auprès des propriétaires intéressés ;
- Mise en place d’un fonds d’insalubrité, permettant la réalisation de 140 latrines sur 2 ans pour la population à très faibles revenus ;
- La structuration de la filière technique au niveau régional (renforcement de 30 artisans), et le développement de techniques alternatives de construction (promotion de la construction de 15 maisons en géobéton) et d’assainissement (latrines).
Historique du projet
Dans le cadre du Programme Prioritaire de Développement Urbain (1999-2002), cofinancé par le Ministère des Affaires Etrangères, un partenariat s’est crée entre PACTE et plusieurs ONG françaises (GRET, FNC Pact Arim et ESF).
Ce programme a permis à Pacte de diversifier ses activités et de se professionnaliser principalement autour de deux thèmes : la collecte des ordures ménagères et l’amélioration de l’habitat.
Ce dernier volet s’est développé en 2003 et 2004 à travers le projet ACCESS HABITAT en lien avec la FNC Pact Arim et ESF en vue d’élaborer et de tester une double démarche méthodologique visant d’une part l’amélioration de l’habitat et d’autre part l’accès au crédit habitat pour des ménages à faible revenu et/ou irrégulier.
Ce projet a vu le jour en deux temps : une première phase test lancée en 2004 ; puis une phase d’extension et de développement du projet en 2006.
Mais bien avant de lancer la phase I, en 2004, une série d’études de faisabilité ont été menées :
- Un diagnostic participatif, qui a permis d’identifier les priorités des ménages en terme de développement local de quartier et de situer la place de l’habitat dans ces priorités. Les conclusions de ce diagnostic ont fait l’objet d’une validation par les ménages et la municipalité ;
- Une étude pré opérationnelle, qui a permis d’identifier et d’analyser une centaine de cas pilotes de réhabilitation de l’habitat sur deux quartiers prioritaires (Kandé et Boucotte centre) ;
- Une étude d’identification de la filière technique de la construction à Ziguinchor.
Toujours en lien avec ses partenaires français, PACTE a initié la démarche opérationnelle en 2004. Elle avait pour objectif d’institutionnaliser un mécanisme de financement pérenne d’une part et d’appuyer la définition et la mise en œuvre d’une politique locale de réhabilitation de quartiers à Ziguinchor.
Cette phase I du projet (phase pilote d’un an) a démarré en novembre 2004 avec le soutien financier de la fondation Abbé Pierre et de la Direction générale de l’urbanisme, de l’habitat et de la construction DGUHC (Ministère de l’équipement et du logement français).
La même année PACTE a signé une convention de partenariat, associant le Crédit Mutuel du Sénégal, ESF et la FNC Pact Arim, visant la mise en place d’un fonds de mutualisation pour le financement de l’amélioration de l’habitat (FMH).
C’est aussi en 2004 que PACTE a pu constater une implication plus étroite de la Municipalité de Ziguinchor et des pouvoirs publics, à travers notamment leur participation au comité de suivi du projet et leur intervention dans le domaine de la régularisation foncière.
Le lancement opérationnel de cette phase I a permis la réalisation d’une vingtaine de cas tests de réhabilitation sur les deux quartiers pilotes : Boucotte-centre et Kandé.
Afin d’accompagner au mieux les ménages bénéficiaires, PACTE à mis en place un Centre Conseil Habitat et a recruté une équipe pluridisciplinaire chargée du montage et de la mise en œuvre de la phase I en lien avec les propriétaires d’une part, et les partenaires institutionnels, d’autre part.
L’équipe avait pour mission d’apporter un appui technique gratuit auprès des propriétaires privés pour l’élaboration et la mise en œuvre de leur projet d’amélioration de l’habitat. Elle appuie par ailleurs les ménages lors de la constitution du dossier administratif et financier de demande de crédit auprès du CMS.
Sur la base de l’évaluation de cette première phase qui a lieu en février-mars 2006, une seconde a été mise en œuvre dans le cadre de la Phase II du projet (janvier 2006 – décembre 2008) qui vise l’extension de l’expérimentation à d’autres quartiers de Ziguinchor.
PACTE a donc pu poursuivre le projet ACCESS HABITAT, en s’orientant autour de quatre axes :
- La poursuite de la mise en œuvre d’une opération pilote « Habitat/Micro-finance » sur deux quartiers identifiés (Boucotte-Centre et Kandé) et son prolongement sur les autres quartiers de la ville. A ce titre, des travaux de réhabilitation/reconstruction d’habitations sont encouragés et appuyés à travers la mise en place de prêts habitat auprès des propriétaires intéressés ;
- Mise en place d’un fonds d’insalubrité, permettant la réalisation de 140 latrines sur 2 ans pour la population à très faibles revenus ;
- La structuration de la filière technique au niveau régional (renforcement de 50 artisans), et le développement de techniques alternatives de construction (promotion de la construction de 15 maisons en géobéton) et d’assainissement (latrines) ;
- La définition d’outils d’analyse, de suivi et de capitalisation des démarches initiées dans le cadre du projet pilote, notamment à travers la mise en place d’un centre de ressources.
Dans ce cadre, les activités suivantes ont été exécutées :
- Appui conseil des ménages pour une estimation des coûts de réhabilitions de leur habitat
- Réhabilitation d’habitation avec un système de prêts
- Appui à la réalisation d’ouvrages d’assainissement pour les ménages à faibles revenus
- Promotion de la construction en matériaux alternatifs locaux (banco, géo-béton …)
- Renforcement de capacités des artisans impliqués dans la mise en œuvre du projet. A ce sujet, PACTE a signé un protocole de partenariat avec la Chambre des Métiers et le Centre Régional de Formation Professionnelle. Ces deux structures sont impliquées dans le choix des artisans ainsi que dans le processus de renforcement de leurs capacités.
- Réalisation d’études sur le mode de construction local et l’utilisation des matériaux alternatifs et la régularisation foncière
Les grandes activités du projet :
Le centre de conseil
Un conseiller reçoit et informe les ménages au sein des bureaux de PACTE.
L’équipe d’ingénierie technique et sociale de Pacte a pour mission d’apporter un appui technique et social aux ménages pris en compte dans le projet tout au long du processus participatif et sans surcoût pour le ménage.
Elle s’engage à :
- Rencontrer les familles et évaluer leurs possibilités d’adhésion au projet : questionnaire socio-économique et première visite de terrain ;
- Identifier les pathologies et dysfonctionnement du logement ,
- Prioriser les travaux en fonction du degré d’urgence et de la capacité contributive des ménages ;
- Réaliser un devis estimatif et quantitatif des travaux retenus ;
- Accompagner le ménage dans le choix et la contractualisation avec l’artisan ;
- Faire réaliser des devis comparatifs auprès des artisans retenus par le chef de ménage ;
- Constituer un dossier auprès du CMS, accompagner le ménage jusqu’à la commission d’attribution des prêts ;
- Procéder au démarrage du chantier, ainsi qu’à son suivi jusqu’à sa réception définitive.
L’amélioration des circuits administratifs de régularisation foncière
Très peu de terrains relevant du domaine national sont immatriculés, ce qui pose de réelles complications pour l’obtention d’un bail. Cette lacune constitue aujourd’hui le point de blocage majeur des propriétaires pour la transformation d’un bail en titre foncier.
Or, sans titre foncier un propriétaire est dans l’incapacité de valoriser son bien. De fait, la prise d’hypothèque reste le mode principal d’accès aux crédits immobiliers.
La précarité du statut foncier a cependant des conséquences directes sur l’investissement et l’amélioration/entretien du bien ainsi que sa cessibilité.
L’enjeu principal est d’inciter les populations à engager des demandes de bail qui leur permettraient d’assurer une plus grande sécurité foncière, de valoriser les constructions et de faciliter la succession des terres.
Dans le cadre de l’amélioration des circuits administratifs de régularisation foncière, une étude sera menée courant mars 2008. Elle visera à clarifier les situations de blocage juridiques et techniques liés actuellement à la régularisation foncière à Ziguinchor. Elle comportera aussi un volet de préconisations sur les implications des démarches administratives et juridiques à entreprendre ainsi que les formes de partenariats à mettre en œuvre au niveau local et national.
Les conclusions de celle-ci permettront à PACTE de mieux guider et informer les ménages, de saisir la mairie de Ziguinchor sur cette question et d’encourager l’Etat à faire les démarches d’immatriculation sur ses propres terrains.
Observatoire de l’habitat, prescriptions architecturales et urbaines et sensibilisation des populations
Une étude a été menée afin d’analyser, comparer et recommander un système de latrines d’assainissement individuel autonome.
La mise en œuvre de la phase I du projet a mis en exergue la forte demande pour l’assainissement individuel. L’équipe habitat a par ailleurs pu mesurer l’acuité de cette question lors des visites de chantier. Or le prototype approuvé et adapté d’évacuation des eaux usées et eaux vanne, soit la fosse septique à 3 bacs et puits perdu, est généralement hors de portée pour les familles (500 000 à 800 000 Fcfa).
L’importance de la demande liée à cette question nous a amené en phase II du projet à favoriser les projets d’équipement des ménages en latrines.
Dans ce cadre, l’ONG Pacte a pu renforcer son expertise sur la question du système d’assainissement individuel, à travers sa participation à une étude menée afin d’analyser, comparer et recommander un système de latrines d’assainissement individuel autonome. Cette étude a débouché sur l’adoption d’un modèle type de latrine mieux adapté : Latrine VIP, à fosse alternante, type PEPAM et un « manuel pratique de construction ».
Promotion des matériaux alternatifs
Le projet assure la promotion de l’utilisation des matériaux alternatifs de constructions. En plus des projets de réhabilitation, la phase II du projet fait la promotion de construction en géo-béton à vocation exclusive de l’habitat.
Encourager les ménages à construire en géo-béton permet une économie de 20 à 25% par rapport au parpaing de ciment.
Etude sur les matériaux locaux et techniques alternatifs :
Dans ce cadre là, Pacte sollicite les services d’un Consultant pour conduire une étude sur les matériaux locaux et techniques alternatives de construction dans la Région de Ziguinchor. Ceci afin d’étudier la faisabilité technique, économique et socioculturelle de développer localement des filières de construction et d’amélioration de l’habitat mobilisant ces matériaux et ces techniques.
L’objectif prioritaire est de comparer les différents modes de constructions et de mettre en évidence les avantages comparatifs et la faisabilité tant en termes techniques, socio-culturels que financiers des différents procédés constructifs en fonction des matériaux utilisés dans les domaines suivants :
- les modes de constructions traditionnels en distinguant : banco, mixte et autres
- Les modes de construction avec matériaux alternatifs, dont géo-béton
L’étude permettra d’analyser la provenance des matériaux, leur coût, l’évaluation des durées des chantiers, la technicité requise, le niveau de qualification des artisans mobilisés, la localisation géographique, les dysfonctionnements et pathologies, l’estimation de la durée de vie des constructions et la disponibilité des matériaux.
Suivi des coûts des matériaux
Le technicien du projet effectue un relevé de prix des principaux matériaux utilisés pour la construction des habitations.
Ces relevés de prix sont effectués chaque trimestre, auprès des trois principaux fournisseurs de Ziguinchor.
L’objectif de cet exercice est d’évaluer la variation des prix des constructions en fonction de ceux des matières premières. Nous pouvons constater que les tarifs indiqués en magasin ont connu une augmentation moyenne de 3,58% en l’espace d’un trimestre, variant de 2,73% à 4,07% selon le fournisseur.
Le fer et les matériaux à base de fer ont vu leurs coûts considérablement augmenter
Identification et formation des artisans / Labellisation
Le projet a encouragé le travail avec des artisans locaux. Ceux-ci ne sont pas forcement organisés et rarement répertoriés à la Chambre des Métiers. En effet, l’inscription au répertoire de la Chambre des Métiers n’est pas obligatoire. Généralement seuls les artisans qui veulent répondre à un appel d’offre se soumettent à cette démarche.
Recensement des artisans
PACTE a déjà effectué un recensement des artisans (sous forme de répertoire par quartier) intervenus au niveau du projet en phase I et II et a recueilli l’avis des chefs de ménage et du technicien afin d’apprécier la qualité de leur prestation.
Identification des besoins
PACTE a également convoqué l’ensemble des artisans afin d’identifier leurs besoins ; ils ont fait ressortir 4 grands points :
- Leurs faiblesses institutionnelles et leur besoin d’être accompagné pour se formaliser ;
- Leurs faiblesses en gestion et organisation de chantier et la nécessité d’être aidé à planifier et à conduire plus efficacement leurs travaux ;
- Leurs difficultés à établir des devis précis ;
- Leurs besoins en renforcement de leur capacité en informatique.
Sensibilisation
Pacte a présenté le compte rend de cette rencontre avec les artisans au CRFP (Centre Régional de Formation Professionnelle) ainsi qu’à la Chambre des métiers de Ziguinchor.
En retour, le 26 février dernier, PACTE, en partenariat avec la Chambre de Commerce de Ziguinchor et le CRFP, a invité les artisans à une journée de sensibilisation.
Une trentaine d’artisans ont répondu présents : plombiers, maçons, couvreurs, carreleurs, électriciens… ont tous contribués à la rénovation ou à la réhabilitation d’habitations ou encore à la construction de latrines dans le cadre du programme.
Cette journée avait pour objectif de les sensibiliser. L’ouverture de la journée s’est faite par le Coordinateur de PACTE, Ibrahima Kâ, qui a rappelé les grandes lignes du programme ACCESS HABITAT.
Puis un agent technique de la Chambre des Métiers a présenté les rôles, les missions et les fonctionnements de la structure.
Il a souligné les avantages pour les artisans d’être affiliés et les modalités pour obtenir une carte professionnelle, qui leur donnera de nombreuses opportunités professionnelles (droits de réponse à des appels d’offre, participation à des foires, …)
Il a également insisté sur le fait que cette structure est une chambre consulaire et que les représentants sont eux-mêmes élus par les artisans.
Puis le CRFP est intervenu à son tour, pour présenter sa structure, avant de recevoir individuellement chacun des artisans pour valider avec eux leurs besoins en formation.
Formations
Suite à cette journée de sensibilisation, un plan de formation adapté à leurs besoins leur a été proposé par le CRFP. 21 artisans suivent depuis la mi-avril des modules de formation au rythme de 3 fois par semaines.
Suite au processus de formation et dans un objectif de valorisation des connaissances et des compétences des artisans, PACTE espère pouvoir assurer une labellisation des artisans et, de fait, favoriser leur promotion.
Dans le souci de formaliser le partenariat avec les structures de la place, Pacte a signé un protocole de collaboration avec la Chambre des Métiers et le Centre Régional de Formation Professionnelle. En fonction des besoins émis par les artisans, le CRFP a mis en place deux modules de formations : l’un en direction des électriciens (circuit et schéma), l’autre en direction des maçons (lecture de plan et devis)
Chacune des deux formations fera l’objet de 4 heures de cours par semaine (2 fois 2 heures) par semaine et ce durant trois mois.
Il était initialement prévu qu’une formation en maçonnerie soit dispensée pour 2 menuisiers qui en avaient émis le souhait ; cependant par la suite, ils ne se sont pas rendus disponibles.
La population ciblée
La majorité de la population de la ville de Ziguinchor vit du secteur primaire. De nombreux espaces intégrés au tissu urbain restent cultivés. L’habitat est relativement lâche et les activités commerciales et de services sont peu denses et fortement mélangées à l’habitat. Ziguinchor compte un taux d’urbanisation de 47 % et un taux de pauvreté de 67 % (contre 57% au niveau national). L’exode rural et la croissance démographique se traduisent par une croissance urbaine soutenue sur des espaces qu’il faut aménager, équiper, gérer, alors que les ressources municipales restent limitées. Les habitudes rurales perdurent chez les habitants, ce qui permet en partie de pallier la déficience des services urbains mais soulève également des problèmes de santé et d’hygiène, compte tenu de l’espace urbain de plus en plus sollicité et dense.
Au cours de la phase I, la population concernée sur les deux quartiers d’intervention a été de 8013 habitants (491 concessions) pour Boucotte-centre, et de 16 505 habitants (1 284 concessions) pour le quartier de Kandé. Les habitants des deux quartiers ne sont pas considérés comme des bénéficiaires mais comme acteurs de leur projet habitat.
Un échantillon représentatif de toutes les catégories de populations et de problématiques a été retenu. Cependant, les populations à faibles revenus et/ou irréguliers ont constitué le cœur de cible de la phase I.
Le projet s’inscrit dans la lutte contre la pauvreté en répondant à des besoins fondamentaux et en contribuant à l’amélioration des conditions de vie des habitants des quartiers ciblés. Il contribue également à renforcer les capacités de développement endogène dans la ville, en associant également des acteurs publics (Municipalité, service de l’urbanisme, service du cadastre, Centre régional de formation professionnelle).
Caractéristiques de l’habitat
Une logique d’évolutivité :
Parcourir la ville de Ziguinchor au gré de ses quartiers, tant centraux que périphériques laisse à l’observateur une impression d’inachevé qui n’est pas uniquement suscitée par le dynamisme de la construction d’une ville qui se relève de 20 années de conflit. En effet, le mode constructif s’élabore dans une logique d’évolutivité : les bâtiments se particularisent par leur état d’inachèvement, constructions en perpétuel devenir au gré de la faisabilité financière du projet des ménages. Cette logique économique est propre à de nombreux pays en développement.
« L’habiter fait place à une logique d’évolutivité. Il s’agit principalement d’une architecture de survie qui évolue au fur et à mesure que la situation sociale s’améliore. »
Le propriétaire cherche avant tout à gérer le processus de construction progressive, tout en préservant le lieu d’habitation. Il est certain que la location d’une ou plusieurs pièces de la maison constitue pour beaucoup un revenu indispensable et la seule ressource régulière pour certains facilitant les possibilités d’amélioration du quotidien tant au niveau de l’habitat que des conditions de vie.
Par l’épargne/revenu qu’elle génère, « la mise en location constitue un des aspects indissociables du projet de construction ». Lié au coût difficilement accessible des terrains et de la construction, elle correspond à une stratégie de financement à long terme du logement.
Il n’est pas rare, en effet, qu’une construction s’édifie sur une période pouvant s’étendre entre 3 à 6 ans avant d’être occupée. La pratique de l’épargne de briques en parpaing est par ailleurs très habituelle.
Organisation du logement :
Le type de maison familiale traditionnelle le plus courant se présente sous la forme d’une bâtisse rectangulaire isolée double orientée (voire plus) de grandes dimensions pouvant varier entre 100 et 150 m² et pourvue d’une couverture tôle à deux pentes. Des bâtiments à usage locatif peuvent occuper une même parcelle en tant que constructions additionnelles et seront le plus souvent une succession de chambres mono orientées (plus rarement agrémentées d’une véranda) organisées autour d’une cour commune. Les constructions se limitent plus communément à un rez-de-chaussée.
Cependant, l’édification d’immeubles à étages existe, ils sont le plus souvent à usage locatif.
L’habitat classique s’organise en une nette séparation entre l’espace jour et l’espace nuit regroupés au sein d’une même construction, dans une progression du public vers l’intime : la cour espaces de transition, la véranda, la salle lieu de réception et la chambre. Dans la plupart des cas la véranda et la cour en qualité de « pièces à vivre extérieures » concentrent les activités diurnes ; la présence d’un arbre suffisant à elle seule à améliorer l’espace de convivialité.
La véranda y joue un rôle prépondérant. Son rôle ne se limite pas à servir d’espace de distribution, mais il sert à bien d’autres fonctions : séjour, salle à manger, lieu de travail, lieu de repos, lieu de prière. C’est l’espace polyvalent de la maison, le lien entre intérieur et extérieur. Il fournit une bonne protection contre le rayonnement solaire et son mur en claustras favorise une bonne ventilation. C’est l’élément clef de la construction autour duquel les autres pièces s’articulent.
La cuisine est rarement rattachée à la construction, il en est de même pour la salle de bains. Ces activités se déroulent le plus souvent à ciel ouvert, sous la véranda ou dans la cour pour la cuisine ; dans le meilleur des cas elles peuvent être abritées au sein de petits bâtiments annexes séparés.
Logement et contexte urbain :
Les parcelles sont généralement de taille moyenne de 400 à 500 m² mais peuvent aisément atteindre plus de 900 m². A titre d’exemple, le quartier de Boucotte-centre conjugue les extrêmes en matière de taille des parcelles qui peuvent être de très grande taille 35 x 30 (plus de 1 000 m²), si inchangées depuis l’origine du lotissement, ou se trouver réduites à 225 m² et jusqu’à 150 m² par redécoupage.
Lorsque le bâti est une construction individuelle, il s’inscrit généralement de façon isolée au milieu ou vers l’arrière de la parcelle. Des configurations de mitoyenneté ou de maisons jumelées ainsi que des inscriptions du bâti à l’alignement (parcelles d’angle) ont pu être rencontrées. Les parcelles sont majoritairement sous occupées, entre 20 et 50 % de la surface disponible. Bien que les prescriptions d’urbanisme autorisent jusqu’à 60 % d’occupation, certaines parcelles sont sur densifiées (de 60 à 80 %), par édifications successives n’ayant pas eu recours à autorisation de construire.
L’absence de clôture est très courante, souvent dû au fait de la confusion foncière et la non régularité du tracé viaire.
Les parcelles de grande taille en sont le plus souvent dépourvues (coût élevé au mètre linéaire), ce qui rend les limites mal définies entre public et privé.
Cette particularité peut avoir l’avantage de favoriser une atmosphère très villageoise et communautaire dans certains sous quartiers par la présence de groupes de maisons concentrées autour d’un arbre et d’une placette improvisée. « L’inexistence de parcellaire, et plus particulièrement de clôtures, est aussi une condition favorable au développement des relations interpersonnelles et communautaires… »
Cependant, l’absence de clôture est plus généralement vécue par la plupart des habitants, comme une source d’insécurité et de violation de l’espace privé, (passage permanent des animaux et des personnes endommageant les plantations).
L’édification d’une clôture constitue souvent la priorité du chef de ménage. Son coût prohibitif ainsi que la mise en avant de travaux plus urgents en freine fréquemment la réalisation.
La mixité des activités sur une même parcelle est également une caractéristique largement partagée entre les deux quartiers. Lieu de vie et activités artisanales ou petit commerce, «activités vivrières et micro-économiques», cohabitent aisément. La présence d’un poulailler, d’arbres fruitiers, témoigne aussi de la permanence du caractère rural de ces quartiers urbanisés.
